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证券日报:应付楼市“非理性” 限涨限跌都有“令”

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    少数城市

    本报记者 杜雨萌 昌校宇

    二手房成交参考价机制与多地“限跌令”并存,这看上去矛盾的表象背后,实质是楼市进步地区分化背景下,“稳房价”的不同表现形式。

    日前,《证券日报》记者梳理各地楼市政策注意到,因为年内少数城市的房产市场持续升温,为达成楼市“三稳”,推行了二手房成交参考价机制;同时,下半年以来,为达成房产市场平稳健康进步,亦有部分城市推出“限跌令”。这一局面到底成因怎么样,《证券日报》记者日前展开调查。

    设定二手房“参考价”

    二手房成交参考价机制,主要来自于深圳楼市的持续过热。

    据《证券日报》记者梳理,去年4月份到今天年1月份,深圳二手住宅销价格格指数连续10个月达成同比两位数增长。针对上述状况,今年2月8日,深圳住房和建设局发文打造二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。在该政策颁布后,深圳多家银行亦明确表态,将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

    现在,半年时间已过。深圳住建局数据显示,8月份,深圳二手产品房成交23.3万平米,同比下跌77.28%。其中,二手产品住宅成交19.54万平米,同比下跌79.96%。

    说到二手房成交参考价机制,深圳民毕女性告诉记者,“近期几个月,能明显感觉到二手房市场有所降温,特别是我一直关注的百花片区学区房,价格降幅非常大。而且,不仅仅是二手房,法拍房的热度好像也在降低。”

    据毕女性介绍,之前该地区有一套起拍价与二手房参考价相当的法拍房流拍,虽然这套法拍房的价格低于此前市场成交价约180多万元,但仍然流拍。“我觉得这是一个信号,说明深圳楼市的调控手段已起到降温用途。作为意向购房者,我的心态已回稳,筹备继续观望。”

    “虽然二手房价格本身没办法像新房一样直接限价,但并不是二手房价格不可以被有效管控。”58安居客房地产研究院分院院长张波在同意《证券日报》记者采访时表示,二手房的量价变化对于房产市场的整体稳定意义重大,特别是在一些二手房成交量已经占据一半、以存量房为市场主体供给的城市,二手房价格的稳定更是起到举足轻重有哪些用途。整体来看,打造二手房成交参考价机制,确实能最大程度稳定市场对二手房价格的预期。

    据记者不完全统计,截至现在,至少已有广州、成都、西安等10个城市打造了二手房成交参考价机制;除此之外,部分城市还通过二手房挂牌价核验等方法,加大对二手房价格的管控。

    比如,成都民肖先生告诉记者,“我于6月底看中一套房主价格180万元的二手房,先行支付了5万元定金和1.8万元中介服务费。可就在我凑首付的两个月时间里,该二手房的房价已跌至160万元,为准时止损,我取消了买房计划,已支付的6.8万元也打水漂了。”肖先生的经历,在一定量上反映出成都楼市的降温。

    除此之外,上海某房地产中介员工亦向记者透露,上海二手房价格从去年四季度开启上涨模式,到今天年年初达到高点。伴随政策面出手稳房价,现在全市二手房价格基本处于横盘状况,甚至个别地段出现房价下跌。从数据上看,8月份上海二手房成交量环比、同比均有不同程度下跌。

    部分城市明确“限跌令”

    防控房价非理性“跳水”

    下半年以来,相较于个别热门城市升级调控政策让楼市“退烧”,部分三四线城市则推出了完全不同的楼市政策——“限跌令”。

    比如,近日江阴市住建局发布《关于进一步促进房产市场健康稳定进步若干事情的公告》,需要产品住房实质成交价格不能高于备案价格,严禁底价倾销、打价格战,坚决杜绝恶性角逐、降标降质、逾期出货等违规违法行为。此外,沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。

    “楼市稳定,既要预防房价大涨,也要预防房价暴跌。”张波讲解称,今年以来,各地的楼市调控手段主要表现为控制房价上涨,特别是热度过高的城市,其颁布政策的力度也明显增强。但伴随调控不断深入,房产市场的分化趋势也在加剧,即部分城市的楼市成交量持续低迷。

    以江阴为例,江阴510房地产网发布的数据显示,8月份江阴全市产品房成交975套,环比下跌14.77%,同比下跌59.49%。其中住宅成交780套,环比下跌22.92%;非住宅成交195套,环比上涨47.73%。截至9月1日,江阴可售房子38170套,其中可售住宅21951套。按现在去化速度来看,全市住宅去化周期大约在13个月左右。

    易居研究院智库研究中心总监严跃进对《证券日报》记者表示,从现在部分城市推出的“限跌令”来看,其本质在于库存较多、去化周期长且人口虹吸能力相对偏弱,由此致使房企推广出现乱象,进而导致买卖秩序的混乱。

    一位不愿具名的业内人士向记者表示,三四线城市的房产商出现降价销售、打价格战等行为,归根结底还是为了迅速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理与重点城市土拍“两集中”政策推行的背景下,今年房企资金管控能力遭到非常大挑战。而在部分房子供给量较多的城市,其需要量无疑是小于供给量的,购房者是有限且固定的。在这样的情况下,“以价换量”成为房产商的最佳选择。

    在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下,“限跌令”的存在就看上去非常有必要。严跃进表示,房价的无序下跌易引起恶性角逐,从这个角度看,限制房价下跌有益于市场预期的稳定。

    事实上,近年来国内房产市场运行特点发生了明显变化,从地区市场来看,分化加剧的态势比较明显。

    在张波看来,各城市房产市场的分化,亦是基本面的体现。一方面,不同城市的需要增长存在差异,一二线及热门城市的人口流入,是需要增长的直接推进原因;另一方面,受土地提供步伐和库存影响,不同城市的市场供应求购情况亦会存在明显差异,这也致使市场对于调控的敏锐度有所不同。因此需要因城施策,以保障房产市场的整体平稳健康进步。

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